부의 인문학, 부의 본능 - 우석

부동산 관련해서 최고의 커뮤니티 '부동산 카페'에서 쓰는 글마다 사람들이 열광하는 셀럽이 있습니다. 보통 네임드라 불리지요. 바로 필명 브라운스톤, 우석입니다. 글을 읽다 보면 투자를 대하는 태도나 투자에 대한 식견이 남다름을 알 수 있습니다. 그런 우석님의 역저가 있습니다. 바로 '부의 인문학'과 '부의 본능'. 투자를 하시는 분들이라면 꼭 읽어보시기를 권하고 싶습니다. 좋은 재테크 서적은 투자기술을 알려주지 않고 투자에 대한 태도를 알려준다고 합니다. '부의 인문학', '부의 본능'에는 투자를 할 때 꼭 마음에 담아두어야 할 명문들이 많이 있습니다. 

여기서 소개하는건 극히 일부니 꼭 일독을 해보시기를 권합니다.

 

<부의 인문학>

• 성과는 노력에 비례하지 않는다. 열심히 한다고 모두가 잘되는 것은 아니다.
• 진입장벽이 곧 수익이다. 누구나 하기 편한 것은 공급이 수요보다 많다는 거고 수익성이 없다고 보면 된다.
• 독서량과 돈 버는 것은 분명 상관관계가 있다. 투자 아이디어를 책 속에서 얻는다. 또한 정보를 해석하는 능력도 독서량과 비례한다. 
• 돈을 빌려서 실물자산인 부동산에 투자한 사람은 더 큰돈을 벌게 된다. 시간이 지나면 부동산 가격은 오르고 빚 가치는 떨어지게 마련이기 말이다. 이것이 자본주의 게임의 법칙이다. 그럼 빚을 내서 부동산에 투자하면 실패할 확률이 없는 것일까? 장기적으로 보면 항상 그렇다. 그동안도 그랬고 앞으로도 그럴 것이다. 한 가지 염두에 둘 점은 자산 가격은 사이클이 있다는 것이다. 자산가격은 직선으로 오르는 것이 아니라 하강과 상승 사이클을 그리면서 우상향 한다. 그래서 과도한 빚을 내서 부동산 투자를 하다 하락 사이클에 걸리면 파산할 수도 있다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서 얻어야 한다. 이 원칙을 지키고 장기투자를 하면 부동산은 절대 당신을 실망시키지 않을 것이다.
• 금본위제가 아닌 지금 같은 화폐제도 아래서는 인플레이션이 발생할 수밖에 없다. 
• 이런 화폐시스템에서 우리는 어떻게 대응해야 할까? 가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향 한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의의 게임에서 이기는 법이다.
• 노벨 경제학상 수상 밀턴 프리드먼 “가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다.” 밀턴 프리드먼은 작은 정부를 선호했다. 케인스는 실업률을 낮추고 경기를 부양하기 위해서 정부지출 같은 재정정책을 강화해야 한다고 주장했지만 밀턴 프리드먼은 케인스의 재정지출 정책은 장기적으로 물가상승을 초래하고 또 정부가 민간이 할 사업을 빼앗은 구축효과 때문에 장기적으로 경제를 살리는 효과도 없다고 지적했다. 정부지출이 늘어나면 물가상승이 일어나고 물가상승이 일어나면 주식, 부동산 같은 자산 가격이 상승한다.
• 모든 계획경제에 반대한 신자유주의자 프리드리히 하이에크 “지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다”라는 명언을 남겼다. 등소평이 하이에크와 만나고 난 뒤 펼친 정책이 선부자론. 누군가는 먼저 부자가 되어야 모두가 부자가 된다.
• 노예의 길을 걷지 않으려면 대중이 자유를 받아들일 수 있을 만큼 성숙해야 한다. 어린애처럼 요구만 할게 아니라 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 아는 성숙함을 가져야 한다. 
• '직업의 지리학’ : 혁신기업은 뭉쳐있어야 한다. 이것이 도시 간의 격차가 커지는 이유. 혁신기업이 모여드는 도시에 자리 잡아라. 
• 도시의 승리’: 인재와 네트워크가 더 중요시되는 앞으로의 시대에서 슈퍼스타 도시와 아닌 도시의 차이는 더 벌어질 것이다. 이 책에 따르면 슈퍼스타 도시는 1위 뉴욕, 2위 런던, 3위 도쿄, 4위 홍콩, 5위 파리, 6위 싱가포르, 7위 LA, 8위 서울, 9위 빈, 10위 스톡홀름, 11위 토론토, 12위 시카고, 13위 취리히, 14위 시드니, 15위 헬싱키, 16위 더블린, 17위 오사카-고베, 18위 보스턴, 오슬로, 베이징, 상하이. 22위 제네바, 23위 워싱턴, 샌프란시스코, 모스크바. 이 순위의 평가기준은 5가지로, 1인당 GDP, 금융능력, 글로벌 경쟁력, 비즈니스 활성도, 삶의 질 기준. 

<부의 본능> 

• 경제학자 중에서는 장기 주식투자법을 제시한 케인즈, 분산투자를 하면 작은 위험으로 큰 이익을 얻을 수 있음을 가르쳐준 마코비츠, 공무원들이 사는 동네 집값이 많이 오르는 이유를 밝힌 제임스 뷰캐넌, 사회가 발전함에 따라서 땅값이 오를 수밖에 없음을 설파한 아담 스미스와 조지 헨리, 사람들이 저축하는 검소한 생활을 하는 대신에 사치와 명품 과소비를 더 좋아하는 이유를 밝힌 베블런, 노동자들이 가난한 이유는 성욕을 억제하지 못해 자식을 많이 낳기 때문이라고 주장한 맬서스, 주가와 부동산 값이 오를지 내릴지는 통화량(돈)에 달려있음을 주장한 밀턴 프리드만, 남보다 돈을 더 많이 버는 직업이나 사업에는 남들이 쉽게 참여할 수 없는 진입장벽(라이선스, 특허, 기술, 브랜드, 맛, 명성)이 있다는 걸 가르쳐준 마이클 포터, 투자자들이 논리적이나 이성적으로 행동하는 대신에 불합리하고 충동적으로 행동한다는 걸 밝힌 로버트 실러가 내가 좋아하는 경제학자들이다. 
• 미래는 정해져 있지 않기에 차트 따위로 미래를 결코 알 수 없다는 걸 과학적으로 밝힌 ‘불확정성의 원리’를 주창한 양자물리학자 하이젠베르크, 가난한 사람들은 손실 공포 본능 때문에 투자하지 못해서 오히려 더 손해를 보게 됨을 밝힌 심리학자 카너먼, 정글 같은 자본주의 사회에서 부자가 되기 위해서는 불평불만만 하기보다는 변화하고 적응해야 한다는 진화론의 창시자 찰스 다윈, 완두콩이 교배를 통해서 무한히 커지지 않고 또 아주 작아지지 않는 이유는 ‘평균으로 회귀’하는 힘이 작용하기 때문이며 마찬가지로 주가나 부동산 가격도 무한히 오르거나 내리는 대신에 평균으로 회귀함을 역설한 프랜시스 골턴, 자기 통제력이 떨어지는 사람은 부자 되기 어렵다고 주장한 정신분석학자 프로이트가 나에게 많은 영향을 주었다. 
• 독점이나 과점적 지위를 가진 기업 중 대주주가 신뢰하고 믿을 만하다면 그와 동업자가 되는 장기 투자 방식을 택했다. 주식시장에서 나는 싸웠을 때(단기매매) 보다 싸우지 않았을 때(장기투자) 더 많은 돈을 벌었다. 
• 전환사채 투자나, 비상장 주식투자 또한 좋은 투자 수단이다.
• 재테크는 승산이 있을 경우만 싸워야 한다. 승산이 없다고 판단될 때는 싸우지 않는 것이 가장 좋은 전략이다. 
• 허례허식을 버리고 부자 될 수 있는 길을 선택해야 한다. 부자 되는 길에 과시욕구는 방해가 된다. 새 아파트를 사는 것보다 기꺼이 낡은 재건축 아파트에 살 수 있어야 부자가 될 수 있다. 
• 대다수 사람들이 가난한 이유는 가난하게 사는 게 더 쉽기 때문이다. 본능대로 살기에 부자가 못 된다는 것을 확인했다. 그리고 대다수 사람들이 재테크에서 실패하도록 만드는 아홉 가지 본능적 요인도 확인했다. 무리짓는 본능, 영토본능, 쾌락본능, 근시안적 본능, 손실공포 본능, 과시 본능, 도사 환상, 마녀 환상, 결함있는 인식체계가 바로 그것이다. 만약 이 아홉가지 본능을 극복하기만 한다면 우리는 누구나 부자가 될 수 있다. 
• 무리 짓기본능 : 투자에 성공하려면 무리짓기 본능을 극복하고 외로운 늑대가 되어라. 논리적으로 생각하지 말고 본능적으로 시장의 포지션과 반대 포지션으로 움직여라. 성공확률이 더 높다. 역발상 투자자 존 템플턴
• 투기의 순서 : 먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고, 다음엔 아파트가, 그다음으로 상가 그리고 토지가 움직인다. 땅값이 움직이기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다. 환금성이 높은 순서로 투기는 번져간다.
• 영토 본능 : 한 곳에 자리를 잡으면 거주지를 옮기려 하지 않으려는 본능. 영토 본능을 극복하고 계속 상급지로 이사를 다녀야 재산을 불려갈수 있다. 이사의 횟수와 재산의 크기가 비례한다. 직장 가까운곳에 살고 싶다면 거주와 투자를 분리하라. 영토본능을 극복해야 한다.  직장은 강남에 있어야한다는 말이 괜히 나오는게 아니라 직장이 강남에 있어야 직장가까운 곳에 집을 구하기 때문이다. 그러나 직장이 강남이 아니라면, 주거와 투자를 분리하면 된다.
• 첫째, 처음 집을 살게 되는 지역을 잘 골라야 한다. 처음 마련하는 보금자리는 평수보다 지역이 중요하다. 평수를 줄여서라도 유망한 지역에 사는 게 유리하다. 일반적으로 지방보다는 수도권, 수도권보다는 신도시나 서울이 좋다. 둘째는 집값이 상대적으로 더 많이 오를 가능성이 있는 아파트를 장만하라는 것이다. 그러면 어떤 아파트가 오를까? 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등 개발 재료가 있어야 한다. 그중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다. 마지막 충고는 돈을 다 모아서 집을 사려 하지 말라는 것이다. 우리나라는 돈을 찍어내는 인플레이션 정책을 취할 수밖에 없기에, 집값은 예금보다 빨리 오른다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트 범위 이내면 적정하다.
• www.realestateabc.com과 www.thisismoney.com을 통해서 미국과 영국의 부동산 가격 움직임을 주시한다. http://finance.yahoo.com을 통해 국제 금리 변동을 주시한다. 
• 쾌락 본능 : 무조건 아끼고, 공부해야 한다. 내가 아는 부자들은 모두 현재의 안락함을 어느 정도 포기하고 장밋빛 미래를 추구한다.
• 근시안적 본능 : 장기적으로 투자수익률이 높은걸 쫒아야지 단기적으로 일확천금을 노리는 투자는 실패하기 마련, 부동산 투자도 최소 5년을 보고 투자하는 것이 수익률이 좋다. 
• 손실 공포 본능 : 가장 큰 위험은 아무것도 투자하지 않는 것이다. 
• 과시 본능 : 과시 본능에서 벗어나 집부터 구매하라, 원하는 것과 필요한 것을 구분하라. 
• 도사 환상 : 전문가라고 하는 사람의 의견에 비이성적으로 빠져드는 환상. 인간은 아는 것보다 믿는 것을 좋아한다. 전문가는 알고 보면 세일즈맨이다. 
• 마녀 환상 : 부자를 미워하는 것은 본능이다. 이 본능에서 벗어나야 자기가 부자가 될 동력을 확보한다. 
• 인식체계의 오류 : 인간의 인식체계는 많은 오류를 가지고 있으니 합리적이고 이성적으로 생각하도록 지속적으로 노력해라